Слово «юридическая чистота квартиры» вы услышите от каждого риэлтора. Но это не характеристика квартиры — это результат работы. Чистота не даётся: она проверяется, по пунктам, документами из конкретных источников. И почти всё из этого списка можно проверить самостоятельно — бесплатно или за копейки.
      Эта статья — тот самый список. Он составлен по логике сделки: сначала проверяем квартиру, потом продавца, потом конструкцию самой сделки. Пунктов много, но каждый занимает пять-двадцать минут. Половину можно пройти за один вечер с ноутбуком.
      Важное правило, с которого начнём: проверки делаются до аванса/задатка, а не после. После того как вы внесли деньги и подписали соглашение, статус кво меняется: вы уже не свободны, вы торгуетесь за возврат своих же денег. Весь смысл чек-листа — пройти его до того, как что-то подписали.     

1. Свежая выписка ЕГРН — собственник, а не «документы старого хозяина». Выписку нужно запрашивать свежую  — не более 1 месяца давности. Смотрите три вещи: кто собственник сейчас (сверяйте с паспортом продавца), нет ли обременений в разделе 2, и — главное — свежесть: выписка должна быть получена недавно, а не «у меня есть с прошлой сделки». Свежесть выписки — простейшая защита от неактуальности данных. И обязательно брать выписку в день сделки — в вашем присутствии. Для чего это нужно — опишу в следующих публикациях. 
      2. История переходов права. В полной выписке видны все переходы собственности. Три смены владельца за пять лет, наследство полгода назад, недавний дар дальнему родственнику — каждый такой пункт не приговор, но требует объяснения. Квартира с частой сменой собственников проверяется глубже, это нормально — так и должно быть.
      3. Основание права собственности. Купля-продажа, приватизация, наследство, дарение — у каждого основания свои риски. Наследство — проверяем, сколько прошло с открытия и нет ли других наследников. Приватизация — проверяем, не было ли отказавшихся от приватизации, чьё право проживания могло сохраниться. Дарение между чужими людьми — вопрос «зачем» обязателен.
      4. Залоги и аресты.  Аресты видны в ЕГРН. Обременение ипотекой — не стоп-фактор: залог закрывается в сделке через расчёты, но знать о ней надо заранее. Залоги по частным договорам займов проверить намного сложнее, но возможно косвенными проверками. 
      5. Материнский капитал в истории. Если сертификат использовался при покупке, выделены доли детям — и для продажи нужно разрешение опеки. Отсутствие такого разрешения — путь к оспариванию сделки. Вопрос «использовался ли маткапитал» задаётся напрямую, а ответ проверяется по выписке и пенсионному фонду.
      6. Прописанные и снятые с учёта. Запросите справку о зарегистрированных лицах. Особое внимание — выписанным «в никуда», заключённым и пропавшим без вести: их право проживания может восстановиться. И задайте прямой вопрос: кто ещё, кроме продавца, сохраняет право пользования квартирой?
      7. Перепланировки. Сверяйте планировку с техпаспортом. Несогласованная перепланировка — не стопор, но это торг, возможные предписания и для покупателя с ипотекой — реальная проблема с банком.
      8. Долги по ЖКХ. Единственный пункт из этого блока, который не влияет на право. Но крупные долги — маркер: они не появляются у аккуратных продавцов, и часто тянут за собой другие сюрпризы.

9. Банкротство. Если продавца признают банкротом в течение трёх лет после сделки, её могут оспорить. Проверить продавца квартиры на банкротство можно бесплатно: единый федеральный реестр сведений о банкротстве и картотека арбитражных дел. Плюс исполнительные производства на сайте ФССП. Это пятнадцать минут — и снимается риск, который стоит всей квартиры.
      10. Суды. Картотека дел судов общей юрисдикции открыта: ищите продавца по ФИО и региону. Иски о разделе имущества, наследственные споры, споры с банками — всё, что найдётся, требует объяснений до задатка.
      11. Дееспособность и доверенность. Если продаёт пожилой человек — выясняйте основание продажи: уйдёт ли он из квартиры добровольно и куда. Если действует доверенность — она проверяется в реестре нотариальной палаты, это делается за минуты, и «доверенность настоящая, я вам обещаю» проверке не равнозначно.
      12. Семейное положение. Квартира, купленная в браке, требует нотариального согласия супруга. Отсутствие бывшей половины в кадре — не аргумент: документы — аргумент.
      13. Действительность паспорта. Сервис МВД проверяет паспорт по номеру бесплатно. Две минуты — и исключён самый примитивный сценарий мошенничества.
      14. Цена ниже рынка — это не удача, это маркер. Если квартира стоит на 15–20% дешевле аналогов, у неё есть причина. Иногда причина  — срочность, необходимость раздать долги, наследство, «хочу побыстрее». Но статистика неумолима: исключительная цена чаще всего объясняется тем, что о квартире известно что-то, что не написано в объявлении. Дешёвая квартира — повод проверять вдвое внимательнее, а не вдвое быстрее радоваться.

15. Схема расчётов. Аккредитив, ячейка или СБР — не на словах, а с условиями раскрытия: какие документы открывают продавцу доступ к деньгам, что происходит при приостановке регистрации. Наличные «из рук в руки» в сделке на десятки миллионов — это не «проще», это «незащищённо».
      16. Формулировки авансового соглашения. Вычитывайте каждую строчку про деньги: что возвращается, что нет, кто несёт расходы при отказе каждой из сторон. Фраза «иные расходы не предусмотрены» — стоп-сигнал, а не мелочь.
      17. Страхование. Титульное страхование — страховка от оспаривания сделки. Стоит десятки тысяч в год и закрывает часть рисков, которые не закрывает никакая проверка. Обсуждать его надо до аванса, а не после оплаченных проверок.
      18. Сроки и последствия срыва. Что происходит, если покупатель не выходит на сделку? Если продавец? Эти сценарии прописываются в соглашении до денег, а не вспоминаются после.

      После всех проверок остаётся умение читать совокупность. Я выхожу из сделки, если вижу: срочность, которую нечем объяснить («вчера, или уйдёт»), отказ продавца предоставить любой документ из списка выше, историю квартиры, которую «не надо копать, всё чисто», и цену, которая не объясняется ничем, кроме «вам повезло». Отказ продавца от проверки — это сама проверка. И она уже дала результат.